皆さんこんにちは。

大家の右腕税理士事務所　代表税理士　細江博之です。

今回は、法人化３つの方式の中の「転貸（サブリース）方式」について解説します。

大家さんが所有する物件を不動産管理法人（同族法人）に一括で貸し付けます。不動産管理法人（同族法人）は大家さんに借上げ賃貸を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し、「家賃収入」を得ます。その受け取る家賃と支払う家賃の差額が、不動産管理法人（同族法人）の収益ということになります。

ポイントは入居者からの家賃のやり取りは全て不動産管理法人が行い、

不動産管理法人が賃料を保証し、大家さんに定額の賃料を支払いますので、空室が出た場合に不動産管理法人がリスクが生じます。そのために、空室リスクの分を大家さんから不動産管理法人に空室保証料を支払う（実際は家賃収入から差し引きして支払う）というものです。

サブリース方式の空室保証率・管理料率はいくら？

さて、サブリース方式の管理料・保証料をいくらに設定するのが妥当かということですが

結論は、空室保証料・管理料については築年数・地域・管理業務内容によってバラバラなので、一概に何％とは言い切れません。

一般的には15％～20％と言われているようですが、「管理料徴収方式」の記事でも記載しましたが、同族会社の行為計算否認（法人自体を否認される）ケースもありますので、しっかり対策をすることが必要です。

築年数や地域によってはかなり所得移転・分散が出来ますので、法人化シミュレーションと共に毎月先着３名様まで無料でご依頼頂けますので、お問合せフォームをご活用ください。

サブリース方式の注意点

貸地・定期借地契約による貸地・貸店舗・貸事務所などは、管理の必要性が乏しく、一般的にサブリース契約の対象とはされていないため、サブリースすると否認リスクが高くなる為、サブリース方式はNGです。

そして、入居者へのオーナーチェンジの通知ないし、賃貸借（転貸借）契約書の巻き直し、または、既存の一括借り上げ（管理）会社との賃貸借（転貸借）契約書の巻き直しを行い、マスターリース契約書の作成を行う必要があります。

また、家賃の入金口座の変更、請求書や家賃明細書等の書類の相手先の（不動産管理法人への）変更を行う必要があります。

さらに、サブリースによる、家賃保証期間が長ければ長いほど、空室リスクが高まり、故に家賃保証料率も高くすることが出来ます。これにより税務リスクと家賃再計算の事務負担が低減され、所得分散・移転効果も高められます。特別の事情がない限り、3年の家賃保証期間（契約期間）としましょう。（3年超の契約形態は一般的とはいえない為）

なお、貸店舗・貸事務所については、1棟のアパートの下層階部分が貸店舗・貸事務所となっており、建物として一体といえる物件については、サブリース方式による法人化節税ＯＫとして問題ないでしょう。（一般的にあり得る形態といえる為）

まとめ

今回は転貸（サブリース）方式について解説しました。

空室保証率・管理料率は築年数・地域によって率の差があります。

築古物件で地域によっては大きな所得移転・分散効果が期待できます。