皆さんこんにちは。

大家の右腕税理士事務所　代表税理士　細江博之です。

前回、所得移転効果の役員報酬について解説させて頂きましたが、

今回は、所得移転効果でどうやって個人でお金を使うのか

2つ目の方法について解説します。

前回のブログはこちらから見れます。

法人活用で究極の節税～所得移転効果編　役員報酬～

さて、結論からお話しすると２つ目の方法は「建物売却」です。

これだけ聞くと？？何言っているのか意味が分からないと思いますので

建物売却について詳細を説明します。

まず、建物売却の意図としては何かというと

そもそも、皆さん物件を購入又は建設した意図は何でしたか？

恐らく、土地の有効活用、相続税の節税対策、資産運用などがあります。

特に地主系の大家さんの場合は、相続税の節税対策、固定資産税の節税対策が多いと思います。

では、相続税の節税効果がなくなったもしくは薄くなった物件

つまり、相続税の評価減、圧縮効果がなくなった「築古」物件の出口はどのように考えていますか？

築古物件は相続税の節税効果がないだけでなく、減価償却費もなくなり、個人で所有すると所得税が高くなる物件です。

ということは、築古物件は課税所得が高くなり、所得移転しないと所得税が高くなります。そして、相続税の節税効果も薄いので相続税も高くなります。

では、これを解消するためにどうするかというと

第三者に売却、ではなく不動産管理法人に売却するのです。これがいわゆる「不動産所有方式」です。

例えば、時価２億円（固定資産税評価額２億円・簿価２億円）の物件で残債が１億円の物件が個人で所有していたとします。この時点で相続税の課税遺産総額は２億円ー１億円＝１億円です。１億円に相続税が発生してしまいます。

これを２億円で不動産管理法人（同族法人）に売却したとすると、法人は２億円で物件を購入し、個人は２億円の現金を不動産管理法人から取得し、その原資で１億円の借入金を返済します。

簿価２億円の物件なので、譲渡収入２億円ー取得費２億円＝譲渡所得０円

つまり、譲渡所得税はかかりません。

ですから、税引き後のキャッシュが１億円となる訳です。

建物⇒現金に資産の組み換えをして、この１億円を元手に別の物件を購入して

相続税の圧縮・節税を実行すると言う訳です。

まとめ

所得移転効果とは＝贈与税を払わずに、下の世代に財産と将来の財産を移転する作用のこと（収益移転・役員報酬）

ですが、そのうち、築古の建物を売却し、収益移転することで、相続税の節税対策を行う原資を得られることと所得税の節税のダブルの節税ができるので、おススメです。

具体的に築古の物件の中でもオススメの物件がありますので、それについては次回のブログで書きます。